Verdt å vite om boliglån

Drømmer du om din egen bolig, men er usikker på hva banken legger vekt på når de vurderer en søknad om boliglån? Her forteller vi deg mer om hva som vektlegges og hva du bør tenke over når du søker om boliglån.

Av: Brigitte Watz, Finansportalen

I Boliglånbarometeret får du presentert aktuelle tilbud avhengig av hvor stort boliglån du ønsker, boligens verdi, nedbetalingstid og om du ønsker serie- eller annuitet og flytende eller fast rente.

Det kan være mange penger å spare på å flytte lånet til en ny bank! Sjekk om du har konkurransedyktige betingelser på ditt boliglån i Boliglånbarometeret i finansportalen.no. Hvis lånerenten din ikke er konkurransedyktig, bør du vurdere å be banken din vurdere å gi deg bedre betingelser eller refinansiere boliglånet hos en ny bank.

Ikke alle banker tilbyr boliglån over hele landet - finn ut om banken er aktuelle før du henvender deg

En del bankleverandører tilbyr boliglån bare til personer bosatt i eller med tilknytning til bankens geografiske markedsområde. For å hjelpe deg på vei er Boliglånbarometeret tilrettelagt slik at du kan målrette søk mot leverandører med landsdekkende eller også lokalt/regionalt markedsområde. I søkeresultatet vises leverandørens markedsområde i egen kolonne. Med et klikk med musepeker på leverandørens markedsområde finner du ut om denne er relevant for deg.

Hvor mye bør du låne

Du bør aldri låne mer enn du har betalingsevne for. Det vil si at du bør ha stabile langsiktige inntekter som du kan bruke til å betale renter og avdrag på lån. Banken ser på din samlede gjeld når din betalingsevne blir vurdert - det må du også gjøre i din beregning. Les mer om hvor mye du kan låne og regn ut din betjeningsevne med lånekalkulatoren.

Hvor mye koster boliglånet

I tillegg til å nedbetale beløpet du har lånt, må du betale renter og gebyrer når du tar opp et lån. Bankene opplyser nominell og effektiv rente, samt gebyrer i sin prisliste for lån på sine nettsider.

Den nominelle renten er den løpende pålydende renten i en bestemt periode, vanligvis ett år. Inkluderes gebyrene, kommer vi frem til den effektive renten. Det er den effektive renten som forteller hva du egentlig betaler for lånet. Og det er denne renten du må bruke for å sammenligne tilbud fra ulike lånetilbydere. I den effektive renten inngår også virkningen av etableringsgebyr, termingebyr og depotgebyr. Les mer om hvor mye lånet koster.

Hva skal til for å få boliglån?

Kjøp av bolig er den største investeringen en privatperson kan gjøre, og i markedet finner du mange banker og kredittinstitusjoner, som tilbyr forskjellige typer boliglån. Noen banker har en spesiell utlånsprofil, men i avsnittene under beskriver vi generelle krav som gjelder uansett hvilken type boliglån du velger.

Betalingsevne og -vilje

Ingen vil låne bort penger til noen man på forhånd vet ikke har evne og/eller vilje til å betale tilbake. For at du skal få lån i en bank eller kredittinstitusjon må du ha en inntekt som er stor nok til å betjene lånet - i tillegg til andre faste utgifter du har og daglig forbruk. Desto høyere inntekt du har i forhold til dine faste og variable utgifter, desto bedre evne har du til å betjene lån.

Hvis banken tilbyr deg et lån, men samtidig fraråder deg å ta opp lånet, bør du følge bankens råd. Kan hende knuser det drømmen du har akkurat her og nå - men frarådning betyr at banken vurderer at du ikke har tilstrekkelig betalingsevne og løper en uforholdsmessig stor risiko ved å påta deg lånet.

Refinansiering

Du bør vurdere å refinansiere boliglånet ditt i ny bank, hvis rentegevinsten ved å gjøre det er større enn tinglysningsgebyret. Refinansiering er også aktuelt ved ny opplåning og hvis du har flere smålån og kreditter. Ved å samle disse til ett lån, får du vanligvis bedre betingelser.

Hvis boligen har steget i verdi, kan sikkerheten være bedre enn ved opplåning eks. innenfor 60 %. Om du vet eller tror at boligen din har steget i verdi bør du kontakte banken din å be de vurdere dine betingelser i lys av dette. Ved lavkonjunktur i boligmarkedet synker boligenes verdi. Dermed blir også bankenes sikkerhet for ditt boliglån svekket. Før du tar initiativ til refinansiering bør du derfor forsikre deg om hvilken markedsverdi boligen har i forhold til ønsket lånebeløp.

Vær oppmerksom på at du ved bytte av bank normalt må betale tinglysings-, etablerings- og depotgebyr på nytt. . Tinglysningsgebyret er 215 kroner ved refinansiering innenfor samme låneramme.  For ordinære pantedokumenter er gebyret 1935 kroner (2,5 rettsgebyrer).  

Mellomfinansiering

Hvis du ikke har tenkt å selge din nåværende bolig før du inngår kontrakt på kjøp av ny bolig, har du behov for mellomfinansiering. I perioder med lavkonjunktur og fallende boligpriser er bankene mer restriktive med å tilby mellomfinansiering. Ta kontakt med aktuell bank og forhør deg på forhånd om de tilbyr mellomfinansiering og eventuelt andre krav de stiller.

Første gang du skal kjøpe bolig?

Mange banker tilbyr såkalte førstehjemslån til førstegangskjøpere av bolig. Noen banker 100 % finansierer slike førstehjemslån, mens andre forutsetter egenkapital. Ta kontakt med de aktuelle bankene og forhør deg om hvilke krav de stiller for å gi førstehjemslån.

Banker og kredittinstitusjoner stiller høyere krav til betjeningsevne og sikkerhet enn offentlige aktører gjør. Personer som ikke får lån fra private banker eller som mangler egenkapital kan søke om Startlån til kjøp av bolig gjennom sin kommune. Les mer om Startlån fra kommunene på husbanken.no og finn frem til din kommune hos Norge.no - Kommunene.

Kundeforhold og lønnskonto

Mange banker forutsetter at du har hatt et kundeforhold etablert i en viss tid før de er villige til å vurdere en lånesøknad fra deg. I tillegg stiller ofte banken også betingelse om at lånetaker har lønnskonto i banken med lønnsinngang og at terminbeløpet (renter og avdrag) trekkes fra denne kontoen. Når banken vurderer din betalingsvilje ser de på flere ting bl.a. om du har betalingsanmerkninger eller overtrekk på konto. Har du dette kan det forhindre deg i å få lån.

Hvor mye skylder du fra før?

Hvor mye gjeld du har fra før avgjør hvor mye av betalingsevnen din som allerede er "brukt opp". I kredittvurderingen tar banken hensyn til din samlede gjeldsbelastning, det vil si all gjelden du har fra før i form av kreditter (både på kort og konto), Studielån, forbrukslån, billån og lignende.

Unngå inkasso og betalingsanmerkninger!

De fleste leverandører sender regningen til inkasso om du ikke betaler. Ikke bare er det dyrt, men en betalingsanmerkning i Brønnøysundregisteret kan også forhindre deg i å få innvilget søknad om boliglån. Les mer om betalingsanmerkninger hos Dun & Bradstreet.

Egenkapital

Uansett hva slags bolig du ønsker å kjøpe vil de fleste banker forutsette at du selv har spart opp en viss prosentandel av kjøpesummen for at de skal være villige til å tilby deg boliglån. Jo bedre sikkerhet du kan tilby, desto lavere boliglånsrente vil banken tilby deg. Hvis du skal kjøpe en bolig med kjøpesum kr 1.000.000,- og låne 80 % av kjøpesummen, må du på forhånd ha spart opp minimum kr 200.000,-. I tillegg må du ha spart opp de avgifter og gebyrer som påløper ved kjøp av bolig.

Sikkerhet

Hvis banken innvilger deg boliglån, vil de kreve sikkerhet i den boligen du ønsker å belåne ved å etablere såkalt pant. For selveierboliger innebærer dette tinglysning av pantobligasjon, mens det for andels- og obligasjonsboliger innebærer notering av pant i adkomstdokumenter hos forretningsfører for sameiet.

Hvor god sikkerhet banken har for boliglånet avgjøres av boligens verdi i forhold til ønsket lånebeløp. Hovedregelen er at desto bedre sikkerhet banken har for lånet - jo lavere rentebetingelser får du.

Flytt boliglånet ditt og få bedre rentebetingelser

Finn ut om banken er aktuell for deg

En del bankleverandører tilbyr boliglån bare til personer bosatt i eller med tilknytning til bankens geografiske markedsområde. For å hjelpe deg på vei er Boliglånbarometeret tilrettelagt slik at du kan målrette søk mot leverandører med landsdekkende eller også lokalt/regionalt markedsområde.

I søkeresultatet vises leverandørens markedsområde i egen kolonne. Med et klikk med musepeker på leverandørens markedsområde finner du ut om denne er relevant for deg.

Bruk Boliglånbarometeret og finn det gunstigste tilbudet

Bruk Boliglånbarometeret i Finansportalen og finn den banken som kan gi deg det beste tilbudet på boliglånet ditt. Gjennom valgene du gjør i barometeret og Bytt Bank gir du banken informasjon om hvilke produkter du er interessert i og det de ellers må vite for å kunne komme i kontakt med deg.

Hvis du ønsker å flytte boliglånet ditt vil banken fortelle deg hva banken krever av sikkerhet, om du må innhente ny verditakst av boligen eller andre pantesikkerheter og lignende.

Søk om boliglån

For å følge opp og behandle din henvendelse, vil banken ta kontakt for å få mer utfyllende opplysninger per telefon eller avtale kundemøte i bankens lokaler, hvis du heller ønsker det.  Av hensyn til sikkerhet og personvern skal du først i kontakt med banken gi opplysninger som ditt fødselsnummer, inntekter, gjeld osv.

Hvis du ønsker å flytte boliglånet ditt vil banken fortelle deg hva banken krever av sikkerheter, om du må innhente ny verditakst av boligen eller andre pantesikkerheter og lignende

Flere banker gir deg også muligheten til å søke om nytt kundeforhold, lån m.m. gjennom bankens nettsider. Bruker du bankens internettsider følger du den informasjon og veiledning som banken har lagt ut der.

Bankene forutsetter ofte lønnskonto med lønnsinngang for tilbud om boliglån

For å få boliglån forutsetter banken ofte at du har konto med lønnsinngang etablert i banken før de innvilger boliglån og at terminbeløpet (renter og avdrag) trekkes fra denne kontoen. Ved å overføre fra denne lønns-/brukskontoen over til lønns-/brukskonto du har i en annen bank behøver du ikke ha samme bankforbindelse for lån som for dagligbank.

Undertegne avtaler og fullmaktsskjemaer

Hvis banken etter behandling av din henvendelse ønsker å gi deg et tilbud, vil banken ta kontakt for å avtale signering av låneavtaler, pantstillelse og oppgjørsskjema. Eventuelt også fullmaktsskjemaer for flytting/ innfrielse lån eller kredittkortgjeld - alt avhengig av hva dere blir enige om.

Legitimasjonskrav ved nytt kundeforhold

Du må legitimere deg ved etablering av nytt kundeforhold og utstedelse av bankkort med bilde eller Bank-ID. Fra 1. mars 2007 krever de aller fleste banker og kredittinstitusjoner pass som legitimasjon for å etablere nytt kundeforhold og utstede bankkort med bilde og Bank-ID. Les mer om krav til kundekontroll og legitimasjon ved nytt kundeforhold og utstedelse av bankkort med bilde og Bank-ID.

Etablering av pant - innfrielse av løpende lån og utbetaling

Når lånet er innvilget i din nye bank, vil banken gjøre en avtale med deg for å signering og overlevere de undertegnede nye lånedokumentene (låneavtale, pantedokumenter o.l.). Så snart den nye banken har fått etablert sikkerhet/pant i din bolig vil lånet være klart for utbetaling. Din nye bank vil da sørge for at lånene i din gamle bank blir innfridd med det nye lånet, eventuelt med andre midler dere har avtalt.

Andre ressurser

• Finansavtaleloven